新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番(亀田駅・越後石山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番(新潟県新潟市江南区船戸山５−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,300円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番
住居表示船戸山５−１−７
価格43,300円/㎡
交通施設、距離亀田、1,300m
地積130㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格43,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 区画整然とした利便性の高い住宅地において需要は底堅く既存の住宅地も一定の需要を有している。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は江南区の既成住宅地に存する住宅地であり、需要者は区内居住者が多くを占める。需要は比較的安定しており底堅く推移している。土地は130㎡程度で総額600万円程度が需要の中心価格帯であり、新築戸建住宅は2000万円から2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因 江南区は中央区に隣接しており、人気の大型商業施設も立地するため、生活利便性及び住環境は良好で需要も比較的高い。

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格43,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路の狭い既成住宅地域への需要は限定的であるが、江南区内の住宅地需給は逼迫気味であり、隣接地域で数区画単位の分譲も散見される状況にある。
地域要因の将来予測街路幅員は狭いが、利便性は比較的高い既存の住宅地域である。地域の環境等が大きく変化することは考えにくいが、周辺道路網整備の進展によって、幹線への連続性が改善するものと期待されている。
市場の特性同一需給圏は新潟市江南区内の亀田地区を中心とした一般住宅地域である。主な需要者は、地元在住者を中心に、周辺市区町からの転入者を含む。新潟市中心部や各種商業施設への接近条件が良好なことから、分譲地への人気は高いが、近年、まとまった規模の宅地開発がないことから、需給はやや逼迫気味で推移している。土地については、700万円∼1，000万円程度が需要の中心と考えられる。
一般的要因H28．10．31現在江南区人口、年−0．04％、世帯数＋1．03％。新設住宅着工戸数は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8688716
北緯 139度1046152

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外新潟県新潟市江南区五月町３丁目５５７番２６

参考：近隣駅の地価相場

亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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