新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５(越後石山駅・東新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,100円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 越後石山、850m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
立川健三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 立川健三 |
|---|---|
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面街路が南東側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大幅な変動はないが、利便性と居住環境との調和のとれた地域であり、宅地需要は比較的堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 東区の中では比較的品等の高い住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成していくものと予測される。住宅選好性が比較的高く、宅地需要は底堅いことから、今後も地価は安定的に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、広義には新潟市東区の住宅地域一円であり、狭義には同区の中央部から南西部にかけて広がる住宅地域である。需要者は、東区在住者及び周辺市区からの転入者を含む中堅所得者層が大半を占める。市内中心部へのアクセス性が良く、居住環境も比較的良好であるため、宅地需要は底堅く推移している。土地は1000∼1500万円程度、新築戸建物件は3000∼3500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 東区の人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にある。景況感の改善等を背景として、不動産市場は概ね堅調に推移している。 |
天春敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天春敦 |
|---|---|
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 需要が底堅い地域にあり、依然として需要は堅調であることから地価の推移は横這いから微増を示している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり地域要因に特段の変動は認められず、今後も熟成した住宅地域として需要が見込まれる地域のまま維持していくものと予測する。地価は横這い圏内の動きが予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市東区の住宅地域である。需要者の中心は旧新潟市在住者及び周辺市町村からの転入者の中堅所得者層である。利便性・住環境等が比較的良好で、市場における選好性は安定的である。土地価格総額で1500万円以内、新築建物付きで3500万円を上限とした物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数、建築着工件数ともに反動による前年比減だが堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9016346 北緯 139度0978729 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区東中島１丁目６６６番２５６新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区中山８丁目５９２番１外新潟県新潟市東区東中野山４丁目２４２番３２新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７
参考：近隣駅の地価相場
越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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