新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番(新潟駅・越後石山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番(新潟県新潟市中央区鐙１−９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番
住居表示鐙１−９−６
価格117,000円/㎡
交通施設、距離新潟、850m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部への回帰傾向が見られることから底堅い需要がある。反面、総額が嵩む高額物件においては需要の減退が認められる。
地域要因の将来予測駅南の既成住宅地域で、今後とも同様な状況を維持するものと予測する。画地規模がやや大きく総額が嵩むことから需要は鈍いが、土地需要は底堅く地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区の駅南地区を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内及び近郊の中堅以上の所得者層で圏域外からの転入者も見られる。従来から底堅い需要があるものの、総額が嵩む地域であることから取引はさほど多くない。近年規模の大きい画地を細分化して総額を抑えた取引も見られるが、需要の中心となる価格帯は、土地は2000万円程度、新築戸建物件は4000万円程度の取引である。
一般的要因中央区の人口は横ばい、世帯数は微増の傾向にある。不動産の取引件数は前年より減少傾向にあり、地域経済は踊り場の状況が続いている。

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の分譲は100㎡前後と細分化の傾向にある。当該地域は画地規模大で総額が嵩むことから、購買層は限られる。
地域要因の将来予測新潟駅南の一般住宅地域である。利便性に優れるが、画地規模がやや大きく、購入可能な需要層が限られる。市街地外縁部の新規分譲地への需要流出も見られ、当面現状維持程度の推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は中央区に所在する一般住宅地域である。需要者は、新潟市内及び周辺市町在住の中高所得者層が中心である。新潟駅から徒歩圏内の好位置にあるため、人気の高い地域であるが、画地規模が大きい程、総額がネックとなり、購入可能な需要層は限定される傾向にある。土地は200㎡程度の画地で2，000万円から2，300万円程度、新築戸建は4，000万円前後の物件が需要の中心と考えられる。
一般的要因H28．10．31現在中央区人口、年−0．09％、世帯数＋0．83。土地取引件数はやや減少、新設住宅着工戸数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9062027
北緯 139度0676639

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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