新潟県新潟市中央区米山３丁目６００番７外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


193,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区米山３丁目６００番７外(新潟県新潟市中央区米山３−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を193,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区米山３丁目６００番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区米山３丁目６００番７外
住居表示米山３−２−１１
価格193,000円/㎡
交通施設、距離新潟、700m
地積1,818㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東30.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格193,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景況感の改善を背景に、まとまった規模の店舗用地に対する需要は回復傾向にあるが、低価格帯の郊外部と競争関係にあり、需給は概ね均衡している。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅周辺の商業地域であり、需要者は、県内外の一般事業法人、地元不動産業者等である。特に、駅南地区の主要道路沿いは、バイパス、高速道路との接続が良好なことや、新潟駅南口周辺での商業集積の高まりを背景に、需要は堅調である。土地は、画地規模のバラツキが大きく、総額も様々であるが、土地については、概ね1億∼4億円程度の物件が取引の中心と考えられる。
一般的要因H27．9．30現在中央区人口、年＋0．15％、世帯数＋1．00％。県内の雇用・所得環境は緩やかな改善、個人消費は、回復傾向にある。

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格193,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因分譲マンション用地需要も見込まれる。値頃感もあって、需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅を中心とする商業地域及び商住混在地域である。需要者は県内の企業、不動産業者のみならず全国的に事業展開する県外の企業も見られる。売り物件の供給は少ないが、新潟駅に近い幹線道路沿いという好立地である点、長年の地価下落による値頃感や県内景気が回復基調にあること等も影響して需要は堅調である。取引される規模や価格帯は様々であるが、土地については総額1億円から4億円程度が取引の中心と思料される。
一般的要因中央区の人口は微増傾向で高齢化率は県全体より低い。県内景気は緩やかな回復を続け、個人消費も持ち直している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9066581
北緯 139度0636724

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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