新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外(亀田駅・越後石山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外(新潟県新潟市江南区亀田大月２−５−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,200円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区亀田大月２丁目４６６番１外
住居表示亀田大月２−５−３８
価格25,200円/㎡
交通施設、距離亀田、1,000m
地積1,989㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場、営業所等が建ち並ぶ県道背後の工業地域
前面道路の状況北東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格25,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 全国的には大企業を中心に業績が回復しているが、地場の景況感は比較すると需要は弱い。但し、宅地需要は底堅い。
地域要因の将来予測 県道背後の工業地域であり、住宅地への移行も見られる。全体的には現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は新潟市内及び周辺市町村の中小規模の工業地域。工場や事業所が多く、中には住宅開発も見られる。需要者はこれらを経営、開発する個人及び法人である。土地の取引価格は取得後の利用、及び属性によって、価格はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因 海外景気が不透明のなか、下越地区の企業業績も回復していない。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格25,100円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因事業所等の需要が中心であるが、亀田地区中心に近いこともあり、商住の需要も一部混在しつつある。利便性もよく、宅地需要は安定推移している。
地域要因の将来予測亀田地区中心部に近く好立地なため、流通業務を中心に用途の多様化が緩やかに進むものと予測する。堅調な物流需要、周辺の地価上昇の影響を受け、地価は微下落・ほぼ横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江南区を中心に東区・秋葉区を含む市内の工業地域である。需要者の中心は県内の製造、流通事業等の法人である。亀田地区は好立地の事業用地は供給不足にある。近隣地域付近は亀田地区中心部に近く、行政的な規制も比較的緩やかであり、近年はこれまでの需要者のほか、福祉や住宅開発など多様な需要が流入しており、地価は微下落または横這いで推移している。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復の足踏みが見られ、個人消費も軟調な動きを示す中、企業の設備投資も慎重な姿勢が続いている。但し物流施設需要は依然として強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8822867
北緯 139度1013733

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市東区粟山２丁目４０７番１外新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番新潟県新潟市江南区五月町３丁目５５７番２６

参考：近隣駅の地価相場

亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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