新潟県新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９(越後石山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
82,900円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９(新潟県新潟市中央区弁天橋通２−２８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９ |
| 住居表示 | 弁天橋通２−２８−５ |
| 価格 | 82,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、2,800m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 83,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 周辺では長潟南土地区画整理事業の完了や、地域の幹線道路「弁天線」沿道への店舗進出等に伴い、既存住宅地域の値頃感浸透が期待され地価は上昇。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鳥屋野潟東方に位置する、中央区南東部の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、市街地中心部へのアクセスの良さの他、近年、引き続いた地価下落による値頃感の浸透も相俟って、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が200㎡前後で1500万円程度、新築の戸建で3000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 当区は人口横這いで建築着工は堅調に推移。住宅地の地価は利便性が高い値頃感ある地点で上昇するも新潟島地区等で下落続き、全体平均では横這い。 |
岩橋泰規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩橋泰規 |
|---|---|
| 価格 | 82,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 総額を抑えた小規模画地の販売が見られる。反面、道路整備された分譲地志向が強く、既存住宅地への需要が減少している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地として熟成しており、今後とも現在の良好な住環境を維持するものと予測する。区画整理地が近いことから不動産市況は不透明であるが、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟駅南地区の住宅地域及びその周辺の住宅地域一円。需要者は市内の個人が中心であるが、郊外からの転入も見られる。新潟駅や中心部へのアクセスが比較的良い利便性の高い住宅地域で、長潟など周辺分譲地の販売も進んでおり底堅い需要がある。近年は規模の大きい画地を細分化して総額を抑えた取引も見られるが、需要の中心となる価格帯は、土地で1500万円程度で、新築の戸建物件は3000万円程度の取引である。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は横ばい、世帯数は微増の傾向にある。不動産の取引件数は前年より減少傾向にあり、地域経済は踊り場の状況が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8908072 北緯 139度073703 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市中央区長潟字長潟９６６番１新潟県新潟市中央区神道寺２丁目２５２番外新潟県新潟市中央区米山４丁目２９５番６外新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７
参考：近隣駅の地価相場
越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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