新潟県新潟市江南区大淵字荒屋１９１２番(大形駅・東新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区大淵字荒屋１９１２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,100円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区大淵字荒屋１９１２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区大淵字荒屋１９１２番
住居表示 
価格16,100円/㎡
交通施設、距離大形、3,000m
地積403㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心とした既成住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格16,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 未だ本格的な景気回復には至っておらず、郊外の宅地需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測 郊外の農家住宅地であり、住環境は現状のまま推移すると予測され、地価水準の下落傾向も継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、江南区及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、江南区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。地縁的選好性が強い地域であることから、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に宅地の規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 江南区は中央区に隣接しており、人気の大型商業施設も立地するため、生活利便性及び住環境は良好で需要も比較的高い。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格16,000円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因新潟市東区・中央区中心部に比較的近く、集落内には小学校がある。集落地域の中では相対的に需要は底堅い。
地域要因の将来予測既存の農家住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。新潟市東区・中央区の中心部に比較的近く、若年層の流出による過疎化の進行が穏やかであり、地価は緩やかな下落または横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江南区を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は集落の地縁・血縁関係者が中心であるが、条例により住宅の建築が容易となり、また地価の割安感から、外部からの転入者も見られる。東区市街地や幹線道路に近く、付近には住宅団地や小学校が存在し若年層の流出は比較的緩やかであるが、長期的には高齢化が進展するものと予測される。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は微減ながら底堅く推移。土地取引件数は増加、建築着工は減少と景気回復にバラつきが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9028023
北緯 139度1345244

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市東区新岡山２丁目３０３番２５

参考：近隣駅の地価相場

大形駅(地価相場 64,950円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)新崎駅(地価相場 32,000円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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