新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
200,000円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番(新潟県新潟市中央区東大通１−７−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番 |
| 住居表示 | 東大通１−７−２８ |
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、250m |
| 地積 | 289㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の飲食店ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東7.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉沢実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉沢実 |
|---|---|
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 金融緩和を背景に、主に県内の投資家等による収益物件への需要が高まる一方、売物件は少なく、需給は逼迫気味で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店を主とした歓楽街であるが、駅至近の立地や値頃感のある地価水準が好感され、県内外投資家等の需要対象となっている。金融緩和が継続するなか、売物件不足の市場環境は、当面続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟駅周辺の商業地域であり、需要者は県内外の投資家、資金力のある地元不動産業者等である。メインストリート背後の商業地については、駅至近の好立地と値頃感のある価格水準から、需要が大きい反面、売物件は少なく、金融緩和政策が継続される経済環境のもと、需給は依然として逼迫気味で推移している。不動産の取引総額は様々であるが、土地は概ね1億円前後の物件が取引の中心と考えられる。 |
| 一般的要因 | H27．9．30現在中央区人口、年＋0．15％、世帯数＋1．00％。県内の雇用・所得環境は緩やかな改善、個人消費は、回復傾向にある。 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 199,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 東大通沿いの事務所ビルへの投資意欲は依然弱いが、新潟駅周辺・万代地区の好立地において、2∼3億円程度の規模で不動産を物色する動きはある。 |
| 地域要因の将来予測 | 新潟駅立体交差事業に伴う周辺整備の遅れや、オフィス需要の低迷が長期化するものの、アベノミクスの波及効果は地方でも発現し始めており、駅前などの好立地では、路面店を中心に出店意欲が着実に高まっている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、飲食店舗の多い、新潟駅周辺の商業地域一円。需要者の中心は、一定の資本力を有する県内外の法人企業、不動産業者及び個人投資家である。円安による業績回復や、株価上昇による資産効果を背景に、目立ったインバウンド効果などが見られない当地においても、好立地物件への投資意欲は依然旺盛。地元富裕層による相続税対策による物件取得も見られる。なお、取引事例に係る画地規模は多様で、中心となる価格帯の判定は困難。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度915032 北緯 139度0618553 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外新潟県新潟市中央区信濃町３番８新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外新潟県新潟市中央区米山４丁目２９５番６外新潟県新潟市中央区関屋浜松町９８番
参考：近隣駅の地価相場
新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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