新潟県新潟市東区東明５丁目２番５(越後石山駅・東新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,600円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区東明５丁目２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,600円/㎡としました。

新潟県新潟市東区東明５丁目２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区東明５丁目２番５
住居表示 
価格79,600円/㎡
交通施設、距離越後石山、1,100m
地積230㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格79,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要が底堅い地域にあり、需給関係が均衡していることから地価は安定している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心に、アパート等が混じる居住環境良好な住宅地として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。宅地需要は底堅いことから、今後も地価は安定的に推移すると予想される。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の居住環境が良好な住宅地域である。需要者は30代∼40代の一次取得者層が中心であり、土地は1300万円前後を中心に、2000万円を上限とした取引が多く、建物つきで総額2500∼4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数、建築着工件数ともに反動による前年比減だが堅調である。

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格79,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が良好な区画整然とした住宅地域であり需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる区画整然とした住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。新潟中心部からのアクセスが良好なため、生活利便性が良好な地域を中心に需要が見込める状況にある。市場の中心価格帯は、土地で1000∼1500万円程度、新築戸建で2500∼3500万円程度が中心である。
一般的要因東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8992317
北緯 139度0873658

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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