新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２(新潟駅・越後石山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
121,000円
2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２(新潟県新潟市中央区明石２−２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を121,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２ |
| 住居表示 | 明石２−２−１４ |
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、1,000m |
| 地積 | 347㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の事務所ビル等が見られる商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西27.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浅妻信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅妻信 |
|---|---|
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動要因は認められない。商業地としての熟成度はさほど高くなく、事業所用途中心に、共同住宅用地としての需要もみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いに中低層の事業所ビルのほか、共同住宅等もみられる商業地である。今後もしばらくは現状のまま推移していく地域と認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、事業所用地等となりうる中央区の商業地域である。主要な需要者はエンドユーザーたる法人、個人のほか、新潟駅からの接近性に着目した投資家等が想定される。長年の地価下落により背後住宅地との格差も縮小し、底値感が強く、地価は横ばい傾向にある。画地規模にばらつきが見られることなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 中央区の人口は微増傾向にあり、土地取引の件数も前年より増加傾向で推移しているが、動きとしては弱い。 |
岩橋泰規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩橋泰規 |
|---|---|
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 万代シティや新潟駅周辺の再開発の影響。店舗・オフィスビルのテナント需要の低迷の影響。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動は認められない。背後地との価格差縮小等から地価水準に底値感があり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新潟市中心市街地の商業地域一円。需要者は、県内外の事務所・店舗所有目的の法人、投資目的の法人、不動産業者が中心となる。長期に渡る景気低迷により、特に新潟駅前のオフィス用地等に対する需要は減退しているが、長年の地価下落による割安感等もあって、近年の需給関係は比較的安定している。取引される土地の画地規模等は多様で需要の中心となる価格帯は見い出しがたい。 |
| 一般的要因 | 県内経済は、緩やかな回復基調が続いており、設備投資は増加傾向にある。商業用地への需要は一部の回復に留まっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度917557 北緯 139度0677297 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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