新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


86,100円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外(新潟県新潟市中央区沼垂東４−２−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,100円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
住居表示沼垂東４−２−２８
価格86,100円/㎡
交通施設、距離新潟、1,400m
地積280㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況南東19.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格86,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性等に特に大きな変化はないが、新規出店等の需要は限られており、民間の不動産取引は低調に推移している。
地域要因の将来予測沼垂地区の既存商店街である。繁華性の推移等に特段の変化は見られないものの、駐車場不足等から集客力の改善は難しく、当面、現状維持ないしはやや衰退基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、中央区の旧市街地に位置する低位価格帯の既成商業地域であり、需要者は、地元の個人経営者や事業法人が中心である。店舗経営者や周辺住民の高齢化の進行、大型店、郊外店等への顧客流出等を背景に、店舗の閉鎖や駐車場利用への転換も見られるなど、商業機能は低下の傾向にある。商業地の取引は少なく、かつ、画地規模、形状等に応じて取引総額も様々であり、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因H27．9．30現在中央区人口、年＋0．15％、世帯数＋1．00％。県内の雇用・所得環境は緩やかな改善、個人消費は、回復傾向にある。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格86,100円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因金融機関も複数立地する、沼垂地区の代表的な既成商業地域。間口狭小の画地が多く、旺盛な出店意欲も期待できないが、現行地価はほぼ底値水準。
地域要因の将来予測商業地域としては衰退途上にあるものの、各地元銀行の沼垂支店が存することからも、一定の店舗需要は認められる。近年、地価は背後の住宅地域の水準にかなり収斂が進んでおり、今後も安定的に推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は、信濃川右岸の河口近くに発展した、沼垂地区を中心とする既成商業地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人。近隣地域は、隣接する沼垂市場などとともに地区の中心商業地域を形成した。近年、大型店への顧客流出等により往時の賑わいが失われるなか、上記市場も「沼垂テラス商店街」として再生を図っている。なお、取引には店舗の経営形態等に応じて、投資規模も多様にわたるため、市場の中心価格は見出し難い。
一般的要因中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度920915
北緯 139度0683128

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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