新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


270,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外(新潟県新潟市中央区米山３−１−５３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外
住居表示米山３−１−５３
価格270,000円/㎡
交通施設、距離新潟、300m
地積1,495㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8F
利用現況専修学校
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が見られる商業地域
前面道路の状況北22.0m県道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新潟駅周辺整備事業等を見据え、分譲マンション用地としての利用も見られている。
地域要因の将来予測当該地域は、新潟駅南口近くの幹線道路沿いにある、中高層の店舗事務所等が建ち並ぶ商業地域である。新潟駅周辺整備事業が進んでいるものの、特に大きな地域要因の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟駅周辺及び万代地区における商業地域である。主な需要者は、県内外で事業を営む法人、不動産業社等が中心である。長年続いた地価下落による割安感から需要が回復しつつある地点も見られるが、先行きについては不透明な状態である。市場の中心価格帯は、取引される立地、規模により価格帯は様々であり、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。
一般的要因中央区の人口は微増傾向で推移し、土地取引件数に関しても増加傾向にある。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格269,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因地域内の高層分譲マンションは完売したが、駅南の中心商業地域として今後とも安定的に推移すると思料する。
地域要因の将来予測相対的に築年の浅いビルが多いため賃貸需要は底堅く、稼働率、賃料水準も安定的に推移している。県外資本による需要は底堅いものの地元企業等による実需が弱いため、地価はまだ若干の下落が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅を中心とした商業地域一円である。需要者の中心は、一定の資本力を有する県内法人・個人、不動産業者等のほか、全国的に不動産を取得している不動産投資ファンド・生保等の県外資本である。市中心商業地背後では値頃感から物件取得意欲も強いが、大通り沿い等では大きな動きはない。需要の中心価格帯は取引規模等によりばらつきがあり一定の水準を見いだせない。
一般的要因相対的に築浅ビルが多いため、賃貸需要は底堅い。売り物件不足から成約事例は少ないが、地価水準もかなり安定していると思料する。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度90819949999999
北緯 139度0616975

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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