新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６(越後石山駅・新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,500円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６(新潟県新潟市東区南紫竹１−１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６ |
| 住居表示 | 南紫竹１−１−１８ |
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新潟、2,400m |
| 地積 | 343㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、一般住宅の混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東11.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
天春敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天春敦 |
|---|---|
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 万代島ルート（栗ノ木道路・紫竹山道路）の整備が進行中であり、利便性の向上が期待されている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗の連たん性が低く事業所が多い地域である。万代島ルートの完成が数年先に見込まれているが、当地域の土地取引に際立った変化は見られない。暫くは現環境を維持しながら推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新潟市東区及びその周辺地域の幹線沿いに位置する路線商業地域等である。需要者は、地場の企業者を中心に、物件の規模や当事者の属性・条件によっては県内外に及ぶ。顕在化する商業地の取引は少ないが、需要については経済回復基調ないしは期待感からある程度存する。取引する背景はまちまちで、取引価格にも幅が見られ、中心となる価格帯はさまざまな状況となっている。 |
| 一般的要因 | 東区の人口はほぼ横這い、世帯数はここ数年増加を続けている。土地取引件数は全体的に堅調だが商業地需要はやや弱い。 |
中村真規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村真規 |
|---|---|
| 価格 | 60,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市計画道路万代島ルート線事業のための用地買収が、隣接地域で行われている。 |
| 地域要因の将来予測 | 都市計画道路万代島ルート線の事業が進められており将来的には交通利便性の向上が期待されるが、今のところ地価への影響は少なく、地価上昇までには至っていないものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね新潟市東区から中央区の一部に位置する幹線道路沿いの地域。需要者は県内外の比較的資本力のある個人又は法人。近隣にある万代島ルートの整備も進み、自動車交通量も多い地域であるが、それが需要に直結する動きは見られず、長引いた経済情勢の低迷、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等により需要の大きな回復は今のところない。画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。幹線道路沿いの飲食店舗の需要はあるが、旧来からの商店街の需要は少ない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 内水面三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度9001008 北緯 139度076222 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市東区東中島１丁目６６６番２５６新潟県新潟市東区東明５丁目２番５新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６新潟県新潟市東区卸新町２丁目８４８番８新潟県新潟市中央区長潟字長潟９６６番１新潟県新潟市中央区米山３丁目５７２番２外新潟県新潟市中央区米山４丁目２９５番６外新潟県新潟市中央区弁天橋通２丁目９５０番９新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２新潟県新潟市中央区鐙１丁目７０番新潟県新潟市中央区山二ツ４丁目９４４番７
参考：近隣駅の地価相場
越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード