新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２(新潟県新潟市中央区神道寺南１−６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,200円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区神道寺南１丁目２６１番１２
住居表示神道寺南１−６−１８
価格78,200円/㎡
交通施設、距離新潟、2,300m
地積148㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格78,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因特に地域要因に変動は認められないが、概ね需要・供給は均衡した状況にある。
地域要因の将来予測新潟バイパス南側であり中心部へやや距離があることから人気は比較的低い地域である。周辺には低利用地も残るが、宅地化の進展の程度は緩やかであり、今後も同様な推移が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅南地区の中でも比較的駅に近接する住宅地域全般であり、需要者は新潟市内居住者を中心に市外等からも多く見られる。既存の更地・建付地を中心に、一部低利用地等の小規模開発も見られるが、居住快適性・生活利便性に優れる地域であり、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は概ね安定している。土地は1，000∼2，000万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因中央区の人口は微増傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直しの傾向にある。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格78,200円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因はない。街路条件にやや難はあるが、地域的には子育て世代の転入も多い。今後も利便性向上が見込まれ、地価は上昇傾向。
地域要因の将来予測近隣地域を含む駅南地区の住宅地域は、子育て世代を含む一次取得層の人気が底堅く、人口の密集度合いは市内で特に高い。食品スーパー、物販店等を一層集積させる好循環を生んでおり、今後も地価の安定的推移を予測。
市場の特性同一需給圏は、新潟駅以南に位置し、開発時期が相対的に古いことから、狭幅員や行止りなど街路条件がやや劣る住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入も比較的多い。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、近年、引き続いた地価下落による値頃感浸透も相俟って、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が150㎡前後で1000万円程度、新築の戸建で2500万円前後。
一般的要因当区は人口横這いで建築着工は堅調に推移。住宅地の地価は利便性が高い値頃感ある地点で上昇するも新潟島地区等で下落続き、全体平均では横這い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8961563
北緯 139度0586565

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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