新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


545,000円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外(新潟県新潟市中央区東大通１−２−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を545,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
住居表示東大通１−２−３０
価格545,000円/㎡
交通施設、距離新潟、150m
地積1,060㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東50.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格545,000円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因オフィス需要の低迷による高空室率と賃料下落が続いている他、新潟駅周辺整備事業の完成が6年遅れとなる等、表通りの需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測大手企業の支店等が多い新潟を代表する商業地域であり、今後も駅前商業地域として維持されると予測される。メインストリート沿いの高位の商業地に対する需要は低調であり、地価は当面下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区の新潟駅前・新潟駅南・万代・古町地区の中心商業地域一円。需要者の中心は、一定の資金力を有する県内外の法人・不動産業者・投資家等である。新潟駅に近接する表通り背後の商業地需要は比較的堅調であるが、表通り沿いではオフィス需要の低迷、高水準の空室率、賃料水準の下落が続いており、宅地需要は弱含みである。規模によって取引総額の偏差が大きいが、土地建物で1∼6億円程度の物件が需要の中心と推察される。
一般的要因事務所ビルの空室率は依然高水準で、賃料も下落傾向にあり、高位の商業地需要は弱含みである。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格545,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因東大通背後における投資物件の需要は底堅い一方、東大通沿いの老朽化した大型オフィスビルの需要は弱含みである。
地域要因の将来予測老朽化したビルの建替え、再開発等の予定はない。空室率が高めに推移する等オフィス市況は低迷しており、また新潟駅周辺整備事業の遅れなどにより、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟駅周辺、万代地区、古町地区等における商業地域である。需要者は県内外の有力企業、不動産会社、投資家が中心である。東大通の背後や万代地区においては投資物件の需要は底堅いが、東大通沿いでは空室率が高めに推移する等オフィス市況は低迷しており、需要は弱含みである。商業地の取引は少なく、また画地規模等も様々であるが、土地建物で1∼5億円程度の物件が取引の中心となるものと推察する。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、企業の設備投資は伸び悩んでおり、オフィス市況は低迷している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9140571
北緯 139度0601416

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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