新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３(新潟駅・東新潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３(新潟県新潟市東区山木戸５−９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,800円/㎡としました。

新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区山木戸５丁目１４５番３
住居表示山木戸５−９−４
価格70,800円/㎡
交通施設、距離新潟、2,900m
地積212㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本山純一氏による調査レポート

不動産鑑定士本山純一
価格70,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が良好な住宅地に関しては需要は底堅い状況である。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。新潟中心部からのアクセスが良好なため、生活利便性が良好な地域を中心に需要が見込める状況にある。市場の中心価格帯は、土地で1000∼1500万円程度、新築戸建で2500∼3500万円程度が中心である。
一般的要因東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格70,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興住宅団地との競合ではやや劣るが、小学校も近く、生活利便性が比較的高い地域にあるため一定の需要はある。
地域要因の将来予測新潟市東区の既成住宅地域として熟成が進み、今後とも普通住宅地としての住環境を維持するものと予測する。値頃感から需要の回復が見られ、地価は上昇傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟市東区山木戸地区に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、場所柄圏外からの転入も認められる。新潟市中心市街地まで続く幹線道路背後に位置し、商業施設や小学校にも比較的近いため、周辺ではミニ開発された分譲地の供給も多く、子育て世代を中心に需要も概ね堅調である。土地は総額で1，000万円∼1，500万円程度、新築の建物付きで3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9196549
北緯 139度0869504

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)越後石山駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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