地域要因

利便性等に劣る笠懸地区郊外の住宅地域だが、相対的価格バランスから土地需要に回復傾向の兆しがやや鮮明になりつつある。

地域要因の将来予測

笠懸地区郊外の住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は周辺住宅地との相対的価格バランスから値頃感が強まり、需要回復の兆しも伺え横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、周辺地域での小規模分譲地の成約状況及び市場滞留期間は標準的である。当該市場の特性を反映した規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが一般的要因が示す通り、先行に不透明感が有り地価は下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが一般的要因が示す通り、先行に不透明感が有り地価は下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした良好な住宅地域であるが、高台に存することにより、引き合いも減退気味。

地域要因の将来予測

区画整然とした一般住宅地域であるが、高台に存し、他の条件の良い地域との比較から相対的地位は低下傾向と予測する。

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため賃貸物件は少なく、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅用地であるため、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場の実勢を反映した実証性の高い比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相生地区の背後人口は桐生市の中でも比較的多く、県道沿いの当該地域は値頃感が出始めてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗又は店舗住宅併用地が多い。収益性を重視する商業地域とはいえ、地方都市に存する商業事業者向けの賃貸市場成熟の程度は低いため適正賃料が見出しにくい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を中心に想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

標準地周辺は工場として利用されている土地も多く、利用状況の変化は乏しい。

地域要因の将来予測

当該地域は国道沿いに形成された混在地域である。大型商業施設へ客足が移行していることに伴い商況は衰退している。商業地の地価は背後地と差がなくなりつつあり、下落幅は縮小傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の工場、店舗又は店舗併用地が多い。商業地域ではあるものの、当該地域に存する商業事業者向けの賃貸市場成熟の程度は低いため適正賃料が見出しにくい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の変動要因は特にないが、地価は依然として下落傾向である

地域要因の将来予測

傾斜地勢の山間地域に位置する住宅地域で、新規参入者は少なく需要は低迷している。今後も弱含みで推移していくものと思料する。

価格決定の理由

標準地は山間部の住宅地域に位置し、収益性より居住の快適性、生活利便性を重視する地域である。賃貸物件はほぼ皆無で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い住宅地域であり、地価は底値レベル近く値頃感が出つつある。

地域要因の将来予測

中心部に近い一般住宅を中心とした混在住宅地域であり、今後とも現状の特性を維持していくものと予測する。地価は下落幅は縮小するものの、当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地としての役割は終わりに近づき、住宅地としての性格が徐々に強まりつつある。

地域要因の将来予測

生活幹線市道沿いの住宅も混在する商業地域で新規に商業系の建て替え等は乏しく、商況に改善は見られない。今後は住宅地としての性格がより強まっていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅、自用の店舗又は店舗住宅併用地が多い。収益性を重視する商業地域とはいえ、地方都市に存する商業事業者向けの賃貸市場成熟の程度は低いため適正賃料が見出しにくい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を中心に想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地には、長期に及ぶ地価下落による割安感が感じられる。

地域要因の将来予測

既存住宅地域で、人口減少の影響もあるが、長期の地価下落による割安感から、中心部回帰の動きも散見される。

価格決定の理由

標準地は既成市街地の住宅地域に位置し、居住の快適性、生活利便性を重視する。賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位に試算された。市場の実勢を反映した比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道50号バイパスから中通り大橋へ通ずる道路が整備され、利便性が向上しつつある。

地域要因の将来予測

渡良瀬川に近接する住宅地域で、河川、幹線道路等に囲まれ外延的発展は困難で今後も現状の特性を維持していくものと予測する。地価は下落幅は縮小するものの、当分の間は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格はやや低位に試算され規範性は相対的に弱いと判断する。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存しているので、自己利用目的で取引された事例から試算され実証性が高いと判断される比準価格を採用して、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。

地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが周囲に空地も多く、今後土地分譲等供給が多く予測されており、地価は依然下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。また面積も小さい為、共同住宅の想定も困難となる。以上より、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、現状維持的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域の取引事例から求めた比準価格は市場取引を的確に反映し得たと思料される。収益価格は画地規模が小さく、賃貸建物の想定ができないため、適用を断念した。よって、比準価格をもって上記のとおり本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。

地域要因

農地や空地が介在し、競合する街路条件等の優れる住宅地と比べ居住環境に見劣りする地域であり、地価は下落傾向にある

地域要因の将来予測

旧大間々町に存し、当面は現状のまま推移するものと予測する。笠懸地区に比べ、やや需要は弱く、地価の下落傾向は縮小ながら続いている。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も見受けられるが、需要の中心は自用の住宅であるため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので実証性の高い比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模住宅団地であるが、周辺に店舗等が乏しく、生活利便性が劣るため人口流出が続き、地域は老朽化している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする鷹ノ巣団地に所在し、新規参入者は乏しく空家も散見され、需要は低迷している。当該地域の推移動向から判断して、地価は下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

住宅団地として熟成した地域であり共同住宅としての利用が一般的ではないことから、賃貸を想定することは現実的ではないために収益価格の試算は行わなかった。戸建住宅が大半を占める地域のため需要の中心が自己用住宅であることから、自己利用目的で取引された事例から試算した実証性が高いと判断される比準価格を採用することが合理的であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。

地域要因

桐生駅前の事務所及び営業所に対する需要は低迷しており、弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

桐生駅至近に所在する区画街路の整然とした商業地域である。支店・営業所等の新規開設は乏しく、利用状況は概ね現状維持傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は事務所ビル、事業所が多い。収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である桐生市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。よって、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該住宅団地は分譲してから数十年が経過し、空家も見られる。

地域要因の将来予測

およそ昭和50年頃に造成された旧来からの分譲住宅団地で、画地規模は小さく、現況は空家も見られるなど新規参入者は少なく需要は低迷している。今後も弱含みで推移していくものと思料する。

価格決定の理由

比較的小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、居住の快適性、生活利便性を重視する地域である。アパート等の共同住宅は少なく、標準地は規模も小さく共同住宅の想定は困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないものの景気動向から不動産市場に底堅さが出てきた。

地域要因の将来予測

農家住宅の中に分譲住宅地も介在する住宅地域で公共施設への接近性に優れ、選好性は高い。周囲には転用可能な農地も残っており供給量が豊富なことから地価は依然として弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域及び周辺地域には家族向けのアパートを中心に共同住宅も見受けられるが、自用目的の取引が中心で、賃貸市場の成熟度も低く、土地価格に見合う賃貸水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。居住の快適性をより重視する住宅地域であるので想定要素を含む収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。