群馬県桐生市広沢町４丁目字請場１９８６番４(新桐生駅・下新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った群馬県桐生市広沢町４丁目字請場１９８６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

群馬県桐生市広沢町４丁目字請場１９８６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県桐生市広沢町４丁目字請場１９８６番４
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離新桐生、2,600m
地積196㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

星憲洋氏による調査レポート

不動産鑑定士星憲洋
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は見られないが、人口減少等により需要は徐々に減退している。
地域要因の将来予測幹線市道沿いに形成された商住混在地域で系統連続性に優ることから用途の多様性を含んでいる。桐生市全体の推移動向から地価は弱含みにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桐生市内の住宅地域又は商住混在地域である。需要者は桐生市内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。地域的に用途の多様性は認められるが、繁華性は乏しく住宅地としての性格が強い。渡良瀬川南西岸に所在し中心市街地に比べ需要は安定的であるが、地価下落に歯止めをかけるまでには至っていない。市場の中心価格帯は200∼240㎡程度の土地で400∼800万円程度、新築住宅の場合で2000万円未満と見られる。
一般的要因古くから絹織物の名産地として知られ文化、経済の中心的役割を担っていたが、人口減少が続き、衰退傾向が見られている。

岡田忠彰氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田忠彰
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因国道50号線背後の幹線市道沿いに存する混在住宅地域である。学校からの距離や利便性に優る地域と比べるとやや需要に劣る。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に店舗、医院等が混在する既成住宅地域である。特に地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桐生市内の郊外で、特に広沢町域に所在する住宅地域である。主たる需要者は桐生市に居住する持家希望の勤労者層が大半を占め、隣接市町村からの転入者は少ない。一般住宅を中心に医院や事務所等が混在する地域で、快適性の面ではやや劣る地域であること等から需要動向は弱含みとなっている。中心的価格帯は土地の場合で400∼800万円、新築住宅を含む場合で2000万円未満が多い。
一般的要因古くは絹の産地、現在は機械・輸送用機器・電機などの工業が発展。中心商業地は求心力低下により空室が増加。県内屈指の人口減等の課題を抱える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3964527
北緯 139度3239189

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新桐生駅(地価相場 33,700円/㎡)下新田駅(地価相場 33,700円/㎡)桐生駅(地価相場 36,750円/㎡)阿左美駅(地価相場 33,500円/㎡)富士山下駅(地価相場 33,600円/㎡)丸山下駅(地価相場 33,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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