地域要因

イオンモール木更津が開業したものの明確な影響は顕在化していないが、駅西口のビルを中心に集客目的の事業が展開されている。

地域要因の将来予測

木更津駅西口に近い老朽化店舗や廃業店舗等も見られる商業地で、郊外の大型店進出に比較して商業施設の進出は少なく、地価も木更津駅東口商業地に比較して劣後しており、今後も同じ傾向で推移するものと判定される

価格決定の理由

近隣及び周辺地域は近隣商業地域で、従来から地元業者により店舗併用住宅に重点を置いた新規投資が行われていたが、近年は少ない。事務所・店舗の賃貸需要も駅東側と比べると少なく、収益価格も低位に求められた。比準価格は事例収集に労を要したが、要因の補修正も適切に行われており市場の実態を適切に反映している。よって、比準価格に重点を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の小規模店舗がほとんどで、新規の出店は見られない。背後住宅との価格差もなく、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

地域要因の格別な変動も無く、当面の地価水準は僅かに上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する地域であり、駅接近性に優れ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパートも見られる地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、収益目的の取引は殆ど見られないことから、価格形成においては、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から連絡する街路沿いに位置し、格別な変動要因はないものの、周辺背後住宅地の地価上昇の影響もあり、当地域の商業地需要も増加傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は店舗事務所の賃貸を想定したが試算過程に賃料や諸経費等の査定要素が多く相対的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から標準地と地域要因が類似する事例を重視しており、市場性を反映した信頼性が高い試算価格である。したがって、取引の実態を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を関連付け、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外型大型商業施設は県内外の顧客により活況を呈している。しかし、旧来からの商店街である当該地域への影響は小さい。

地域要因の将来予測

郊外型大型商業施設の新設は県内外の顧客により活況を呈している。そのため、旧来からの商店街である当該地域への影響も見込まれるが、地価への影響は小さいと予測する。

価格決定の理由

当該商業地域は、狭い商圏内の顧客を対象とする旧来型の近隣商業地域であり需要者が限定される。そのため店舗、事務所の商業系の賃貸事例は少なく、賃貸事例に準拠した収益価格の説得力は弱い。適切な比準の過程を経て得られた比準価格については、本標準地と代替競争関係にある事例から求めたもので、実証的かつ説得力を有する。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木更津港に面する県道沿いで、災害予想も考慮され、周辺住宅の上昇により地価は同様に上昇と判断するが需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗利用が中心となっており、商業事業者向け賃貸市場は郊外に移行し弱含みである。地価に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低めに査定された。よって市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く比較的利便性の高い住宅地域である。格別な変動要因はないが地価は市全般の宅地の需要増を受け上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、最寄駅への接近性や住環境も良好である。地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄駅から近く周辺には共同住宅も見られるが、画地条件から十分な賃貸面積が確保できないため収益価格は低位に求められた。比準価格は地域類似性が高い事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用の宅地取引が主流で収益目的の取引はほとんどみられない住宅地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗、事務所等の混在する路線商業地域であり、地域要因の大きな変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

店舗等の建ち並ぶ路線商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適正に行っており、取引の実態を反映した価格が求められた。収益価格は店舗・事務所の賃貸事例を多数収集しえず、また試算過程に想定が介在する為相対的に信頼性が劣る。従って本件においては多数の取引事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地価の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、立地条件から商業地としての潜在的需要を有するため、地価動向は依然上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅至近の商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅周辺の商業地としての潜在的需要を有するため、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、投資目的の不動産業者や個人投資家も一部含まれる。前者においては駅周辺の商業地の価格水準を示している比準価格が考慮され、後者においては投資採算性を反映している収益価格が考慮される傾向にある。したがって、需要者の属性からより説得力を有すると考えられる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外型大規模店・量販店に商況が移行し、需給動向は弱いが、地価は住宅地の上昇を受け上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存商業地域のため自用の店舗利用が中心で、事業者向け賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また商業地域としての取引事例が少ないため背後住宅等広く収集・分析し市場の動向も留意のうえ比準価格を求めた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木更津駅及び中心部に比較的近接した戸建住宅地域として熟成しており、需要も多く、地価は安定的に上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。駅ないし中心部に比較的近いため人気もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅が中心の住宅地域で一部アパートも見られるが、アパートを想定することは賃貸事業収支の観点から非現実的であるほか収益性が取引の指標とされていないため、収益価格は試算しなかった。また、当地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的での取引が多く見られる状況にある。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域であり、利便性と住環境がやや劣るが、市全体の宅地需要増の影響もあり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模宅地が多く事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は求めなかった。比準価格は類似性が高い事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用の宅地取引が主流で居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外土地区画整理地区の地価上昇を受け需要も堅調なことから地価は引き続き上昇傾向。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの街区の整然とした住宅地域で近隣公園も存し住環境は良好。需要は旺盛だが供給が少なく、地価は引き続き上昇基調。

価格決定の理由

2階建戸建住宅を中心とする地域で、標準的画地規模における駐車場付共同住宅の建築は規模が小さく困難と判断した。需要においては快適性が重視される住宅地域で自己使用目的での取引が支配的である。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

物流倉庫や中小工場が立地しており、取引は少なく格別な変動要因はない。地価は経済情勢を反映し、やや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

臨海工業地帯に位置し、特段の変動要因は見られず、現状の倉庫、営業所等の土地利用が継続すると予測する。地価は景気回復の影響を受け、全般的にやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

標準地は工場や物流施設が立地する工業団地に存しており、比準価格の査定に当たっては、工業地の事例が少ないことから広域的に代替性が認められる事例を採用した。その中でも同一団地内の事例を重視しており信頼性は高いと判断する。収益還元法は賃貸事例が得られず適正な賃料水準が見出せないため適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの交通量の多い路線商業地域であり、地価も幾分強含みに変化している。

地域要因の将来予測

アクアラインを利用した大型複合商業施設関連車両や背後住宅地域居住者等の車両も通行しており、市内新興住宅地の熟成と相まって更なる路線店舗等の充実が予測される。

価格決定の理由

対象標準地は国道に沿った様々な規模の店舗等が立地する路線型商業地域に所在しており、商業地競合も激しく推移している。収益価格は店舗等建物を建築して収益獲得することを想定して求めたもので不確定要素があることは否めない。従って本件では実際の市場で成立した取引事例に基づく比準価格を中心とし、比準価格に若干の下方修正を施し、周辺地価動向や代表標準地価格から規準した価格との検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅周辺には大規模な商業施設がなく、郊外型店舗等へ路線商業地域が推移している。希少性や割安感から需給は強含みであり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所や低層の飲食店舗などが見られ、木更津駅中心部と周辺の郊外型店舗へ通ずる動線の中間に位置する路線商業地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い取引事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、区画整然とした住宅地域であることから、住宅地としての需要は堅調で、地価動向は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。住宅地として底堅い需要があることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした地域で、一部には共同住宅も見られるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

既存の住宅地域で、後発の区画整理地区住宅地に需要が移行しているものの、地元需要も見られ地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

既存の戸建住宅地域として熟成しており、今後しばらくは現状で推移するものと予測する。後発の区画整理地区と比べて圏外からの転入は少ないものの需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅から遠隔に位置する既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も僅かながら見られるが、低層住宅地として自己使用目的が取引の中心であり、収益目的の取引は見られないことから収益還元法は適用せず、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は代表標準地で、広域的な検討を経て価格を決定しているため他の標準地からの検討は行わなかった。