兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番(大物駅・杭瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


182,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番(兵庫県尼崎市長洲中通３−１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市長洲中通３丁目１８７番
住居表示長洲中通３−１３−２
価格182,000円/㎡
交通施設、距離大物、1,000m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格182,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であって特に地域要因の変動はない。値ごろ感もあり需給関係は比較的堅調。
地域要因の将来予測一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。国内景気は持続的に回復するも、選好性の程度が尼崎市において通常程度の地域であり、地価は横ばい傾向。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線、JR東海道本線沿線を中心とする尼崎市南東部エリアの住宅地域である。同一需給圏に地縁性を持つ一次取得者、二次取得者層が需要者の中心で外部からの転入は少ない。尼崎市では北部の優良住宅地と他地域との二極化も見られるが、景気が持続的に回復する中、対象地域の需給関係は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地は30坪程度で1000万円台後半程度、新築建売物件は総額3000万円程度である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料があるも持続的に回復している。尼崎市では北部の優良住宅地域において地価は上向き。他地域との二極化が見られる。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格182,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道2号以北の住宅地域で、生活利便性が比較的高いため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。旧来の住宅地域であるが、利便性が比較的高い地域であるため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線沿線で、概ね尼崎市内の住宅地域。需要者は尼崎市居住者が中心であるが、その中でも近隣地域及びその周辺に地縁性を有する者に限定される傾向にある。国道2号以北に所在し、生活利便性も比較的高い地域であるため需要は概ね堅調である。土地は100㎡程度で2，000万円程度、新築の戸建物件は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7220327
北緯 135度4309874

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市金楽寺１丁目６番１兵庫県尼崎市今北字西平田３番１７兵庫県尼崎市西昆陽字府古宇佐１６番２２兵庫県尼崎市長洲東通２丁目３６番兵庫県尼崎市尾浜町３丁目１１２番兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番兵庫県尼崎市金樂寺町２丁目７９番兵庫県尼崎市昭和通２丁目８３番１３兵庫県尼崎市金楽寺町２丁目３０６番兵庫県尼崎市杭瀬本町２丁目３９番１外兵庫県尼崎市武庫之荘東２丁目７５６番１１

参考：近隣駅の地価相場

大物駅(地価相場 133,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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