兵庫県尼崎市常光寺１丁目７７番６(尼崎駅・杭瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


163,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市常光寺１丁目７７番６(兵庫県尼崎市常光寺１−１４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市常光寺１丁目７７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市常光寺１丁目７７番６
住居表示常光寺１−１４−８
価格163,000円/㎡
交通施設、距離尼崎、1,000m
地積81㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。値ごろ感から一次取得者層を中心とした需要に支えられ、需給関係は比較的堅調。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線及び阪神本線沿線を中心とする尼崎市中部の住宅地域。需要者の中心は、尼崎市に地縁性を有する居住者。小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、若年層を中心とした一次取得者層の実需が主流である。JR尼崎駅から徒歩圏にあって値ごろ感もあり需要は比較的底堅い。地価水準は、30坪程度で1，000万円台半ば程度、新築の建売住宅は3，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復している。尼崎市では北部の優良住宅地域において地価は上向き。他地域との二極化が見られる。

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境等に目立った優位性がある地域ではないが、周辺が整備されたJR尼崎駅へは徒歩圏の地域であり、地価は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。居住環境等に目立った優位性はないが、JR尼崎駅へのアクセスから、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線及び阪神本線沿線を中心とする概ね尼崎市中南部の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。物価上昇に見合う所得環境の改善が実感できないこと等から、低価格志向は続いている。尼崎市中南部では規模等により総額の値頃感のある物件が多く、一定の需要が見られる。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因武庫之荘・塚口エリアを中心に上昇傾向や、一部住環境等より需要の弱い地域も見られるが、尼崎市住宅地の地価は概ね横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7273406
北緯 135度4387729

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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