新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,200円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
住居表示 
価格92,200円/㎡
交通施設、距離新潟、2,800m
地積81㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な店舗等が多い既成の商業地域
前面道路の状況南東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格92,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 収益力を有する地域へ需要が集中する傾向のなか、郊外型店舗への顧客流出の影響等で、商業収益性の乏しい既成商業地の需要がやや弱い。
地域要因の将来予測 古くからの既成商業地域であり、郊外型大規模商業施設等への顧客流出、店主高齢化、後継者難等により、需要はやや弱く、地価は下落で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、中央区及びその周辺の小売店舗、店舗併用住宅、事業所等の存する既成商業地域である。小規模な店舗等が大半を占めており、近年、同一需給圏内の類似地域での土地取引は少ない。当該地域における需要者は個人事業者または市内の法人等が中心となっている。また、万代地区や郊外型店舗への顧客流出の影響等で、商業地として需要は総じて弱い。取引される価格帯は立地、規模等によりばらつきが見られる。
一般的要因 地方景気は回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格92,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因他地域への顧客流出、店舗経営者の高齢化等による需要の減退はあるも、背後地との格差縮小により地価は微下落と判断した。
地域要因の将来予測地域内に大きな変化は見られないが、ある程度の繁華性は維持されており、背後地との価格差も縮小していることから、当面地価は微下落で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟島を中心とする中央区等の近隣商業地域乃至は商住混在地域。需要者は店舗等を営む地元の個人又は法人が中心になるものと考えられる。万代及び新潟駅周辺の商業地や郊外商業集積地への顧客流出、店舗経営者の高齢化等を背景に、近隣地域周辺では月極駐車場としての利用も目に付く等、商業性は低下している。取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にある。古町地区では百貨店跡地等の再開発に期待感はあるが、依然として不透明な状況が続いている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9317158
北緯 139度0485748

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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