新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,700円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,700円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区東入船町３７０９番４０
住居表示 
価格71,700円/㎡
交通施設、距離新潟、3,500m
地積137㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅のほか、店舗等も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田光市氏による調査レポート

不動産鑑定士松田光市
価格71,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新潟島の住宅地であるが、環境条件にやや劣るため宅地需要は弱含みである。
地域要因の将来予測現在の居住環境を維持しながら推移していくものと予測する。郊外には割安な新規の住宅地が供給されており、環境条件にやや劣る近隣地域の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、新潟島北部の住宅地域である。既成住宅地域のほか、遊休地をミニ開発した新規分譲地も多く見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円以内。新築一戸建てで総額2500万円程度。
一般的要因有効求人倍率も改善し、株価の上昇等景気は持ち直しつつある。新潟市中央区は、駅南地域の宅地需要が堅調である。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格71,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変動要因は見られないが、環境条件が劣ることから需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測周辺に小規模な事業所や工場も見られるが、生活利便性は比較的良いことから、徐々に周辺での住宅地化も進むものと思われる。土地価格に値頃感があり、当面地価は横這い程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟島北部の住宅地域。需要者は旧新潟市内に居住する一次取得者が中心で、需給圏外からの転入は比較的少ない。ミニ開発が若干見られる程度で全体的に供給量が少ないため、需給関係は比較的安定している。地域的選好性に強弱はあるが、利便性の良好な住宅地域において需要は比較的堅調に推移している。土地は1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅は2500万円∼3000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因中央区全体の人口、世帯数は微増傾向にあるが、新潟島地区では人口は微減、世帯数は横這い傾向で、高齢化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水区域(昭和39年(1964)6月16日 新潟地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9338269
北緯 139度0579878

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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