新潟県新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０(新潟駅・白山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,000円/㎡としました。

新潟県新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０
住居表示 
価格67,000円/㎡
交通施設、距離新潟、3,300m
地積74㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ海寄りの住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格67,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸に近い既成住宅地域で、居住者の高齢化とも相俟って選好性は低下しており、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測小規模住宅が密集する既成の住宅地域である。今後も現状程度で推移すると思われるが、住民の高齢化が進む中、地域内には駐車場や空地も見受けられるなど需要は低調であり、今後も地価は弱含むと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新潟島北部の住宅地域。需要者は旧新潟市内に居住する一次取得者が中心で、需給圏外からの転入は比較的少ない。ミニ開発が若干見られる程度で全体に供給量が少ない土地柄であるが、既成住宅地域においては住民の高齢化や街路、画地条件の劣る土地が多い地域性等から選好性は低下しており、需要は弱含みで推移している。土地は500万円∼1000万円程度、新築戸建住宅は2000万円∼2500万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因中央区全体では人口、世帯数は微増傾向にあるが、新潟島地区についてはいずれも横這い程度の推移となっており、住民の高齢化が進んでいる。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格67,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変動は認められないが、好条件に需要が集中する傾向のなか、居住環境、街路条件で劣る既成住宅地域は需要が弱い。
地域要因の将来予測 画地規模が小さく、街路条件のやや劣る既成住宅地域であり、今後も環境条件等に大きな変動は見られないものと予測されるが、古くからの既成住宅地域における需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね、新潟市中央区のうち北部の既成住宅地域。需要者の中心は周辺地域の地縁者が中心である。当該地域は、画地規模が小さく街路条件のやや劣る密集した既成住宅地域であり、居住者の高齢化もみられ、需要は弱含みである。この傾向は暫くは続くものと思料される。土地は400万∼1200万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が市場での需要の中心となっている。
一般的要因 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生砂丘植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9342794
北緯 139度0459888

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新潟駅(地価相場 92,100円/㎡)白山駅(地価相場 61,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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