埼玉県川口市前川３丁目１９番１５外(新井宿駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


168,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川口市前川３丁目１９番１５外(埼玉県川口市前川３−１９−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。

埼玉県川口市前川３丁目１９番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市前川３丁目１９番１５外
住居表示前川３−１９−１５
価格168,000円/㎡
交通施設、距離蕨、3,000m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蕨駅の徒歩圏外に存する土地区画整理済の住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。地価は横這いで推移しているものと分析される。
地域要因の将来予測最寄駅からはバス利用圏であるが、土地区画整理済で一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及び埼京線沿線の川口市、その周辺の蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は、川口市及びその周辺都市の居住者。蕨駅からバス利用圏に存するが、土地区画整理済の地域で、アパートや事業所等も混在している。生活関連施設等は充実しており、地価は横這いで推移している。一次取得の個人が購入する100㎡程度の土地で1，730万円前後、新築の戸建住宅は3，000∼3，500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因景気回復、金融緩和により不動産市場へ資金が流入し、川口市中心部では地価が若干上昇、郊外部等では横這いで推移している。

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格168,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から離れている郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。地価下落に伴い需給も均衡してきており、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測区画整理された郊外の一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者の中心は川口・蕨市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。周辺の住環境は比較的良好だが最寄駅から距離があるため、駅徒歩圏や市内中心部の地価上昇の影響は波及しておらず、地価はほぼ横ばい傾向である。土地は1，500∼2，000万円前後、土地建物総額で2千万円後半∼3千万円前半が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8393656
北緯 139度7123102

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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