埼玉県川口市芝４丁目２２８２番３外(蕨駅・南浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


221,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市芝４丁目２２８２番３外(埼玉県川口市芝４−１９−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を221,000円/㎡としました。

埼玉県川口市芝４丁目２２８２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市芝４丁目２２８２番３外
住居表示芝４−１９−３２
価格221,000円/㎡
交通施設、距離蕨、800m
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木徹
価格221,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。
地域要因戸建住宅とアパートが混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様な利用を維持するものと予測する。地価は横ばい基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線で、川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市及びその近郊の居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。小規模一般住宅の多い住宅地であり、需給状態も概ね均衡しており、地価は横ばい基調となっている。土地は2300万∼2600万円程度、新築戸建物件は3800万∼4300万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも増加傾向が継続している。地価はほぼ横這い傾向で推移しているが、利便性の高い地域では上昇基調となっている。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格221,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、南方位接面で日照等が良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因蕨駅徒歩圏の一般住宅、アパート等の存する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 蕨駅徒歩圏の一般住宅、アパート等の多い既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺の蕨市等で、JR京浜東北線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。蕨駅徒歩圏の既成住宅地域であり、利便性が良好で住宅需要も概ね堅調である。地価は概ね横這いで推移している。新築分譲戸建物件は総額3，500万円∼4，000万円前後、土地は2，000万円∼2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8333082
北緯 139度6937926

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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