埼玉県川口市前上町５番１５(鳩ヶ谷駅・蕨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


184,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市前上町５番１５(埼玉県川口市前上町５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を184,000円/㎡としました。

埼玉県川口市前上町５番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市前上町５番１５
住居表示前上町５−１３
価格184,000円/㎡
交通施設、距離蕨、2,500m
地積147㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動は見られない。道路の方位は北で、地域内では下位の価格である。
地域要因一般住宅のほかアパート等が見られる地域で、街路は整然としている。住宅地に対する需要が多く、地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域で、当分の間は現状を維持したまま推移するものと予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼玉高速鉄道線、埼京線、武蔵野線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は川口市居住者が多くを占めている。旧来からの住宅地で需要は根強いが、土地等の供給は少ない地域である。空地が少ない地域で、既存住宅敷地が細分化され、建売分譲住宅が供給される傾向が見られる。土地は2，200万円程度、新築戸建住宅は3，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格184,000円/㎡
個別的要因代替競争等の関係にある不動産と比べた優劣や競争力の程度の変動などは見当たらない。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を主体とし、共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測される。地価については概ね横ばい傾向に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線の川口市・蕨市の住宅地域で、需要者は川口市在住者を中心に、周辺都市等からの転入者等も見られる。商業施設に近接する既存の住宅地で、住環境は概ね良好である。近時、細分化された新築建売分譲が見られ、需要については概ね堅調である。土地は2200万円程度（規模110㎡程度）、新築の戸建住宅は3700万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8345052
北緯 139度7130381

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市大字源左エ門新田字西原３００番１１９埼玉県川口市前川町２丁目１５６６番３埼玉県川口市上青木西３丁目１１番２埼玉県川口市南前川１丁目２５４３番３埼玉県川口市大字芝字１丁目１４２８番１５埼玉県川口市上青木西１丁目７番５埼玉県川口市上青木６丁目９番１０埼玉県川口市大字蓮沼字曽根２３６番３埼玉県川口市上青木西１丁目７番５

参考：近隣駅の地価相場

鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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