埼玉県川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５(南浦和駅・蕨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
167,000円
2017年01月01日に行った埼玉県川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５(埼玉県川口市(芝東第３−１６９−１１))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５ |
| 住居表示 | (芝東第３−１６９−１１) |
| 価格 | 167,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南浦和、1,100m |
| 地積 | 82㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅とアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m区画街路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
奥川大河氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥川大河 |
|---|---|
| 価格 | 167,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理が進められており、住環境は徐々に改善されつつあるが、急激な変化はなく価格に影響を及ぼす地域要因の大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理事業が進捗中の住宅地域であり、将来の住環境改善が期待されるが、現在は開発を制限されているエリアが多いため、徐々に住宅が建設され、熟成度を増しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川口市、蕨市、戸田市のJR京浜東北線及びJR埼京線を最寄駅とする住宅地域の範囲である。需要者の中心は、同一需給圏内に住む一次取得者が中心である。既に雑多に住宅が建ち並んでいるが区画整理事業が進捗しつつあり、住環境の改善が期待される。需要の中心価格帯は、土地は総額1，500万円程度、新築戸建住宅は総額3，000万円台前半であったが4，000万円以上の物件も見られるようになってきている。 |
| 一般的要因 | 日銀がマイナス金利政策を導入した。川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。 |
伊藤剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤剛 |
|---|---|
| 価格 | 166,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争不動産との関係において、南方位接面で日照等が良好である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理中の住宅地域であるが、事業の進捗が緩やかであり、地域要因に特段の変動はない。需給状況より地価はやや強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理中の住宅地域であり、今後も当該事業の進捗に伴い一般住宅地域として更に成熟していくと予測されるが、その進捗の速度は緩やかである。地価はやや強含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺の蕨市、さいたま市等で、主にJR京浜東北線沿線の住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。区画整理中の住宅地域であるが、その進捗はやや緩やかである。需給状況により地価はやや強含みで推移している。新築分譲戸建物件は総額3，000万円前半∼3，500万円前後、土地は1，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川口市の人口は微増傾向にあるが、埼玉県全体と比較すると増加率はやや高い。市内の地価は立地に応じて概ね横ばいからやや強含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8440512 北緯 139度7003833 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県川口市仁志町１丁目１０９番１ほか２筆埼玉県川口市上青木町５丁目２４３番１ほか２筆の一部埼玉県川口市大字芝字高木４０６０番１埼玉県川口市大字安行北谷字市場６１２番４埼玉県川口市大字戸塚字下ケ戸２６０７番２埼玉県川口市大字小谷場字台１０４２番３外埼玉県川口市大字根岸字小谷島３７７番１埼玉県川口市柳崎２丁目２４番２９埼玉県川口市大字伊刈字高木７２７番６埼玉県川口市芝下１丁目５番１０
参考：近隣駅の地価相場
南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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