埼玉県川口市上青木西３丁目１０番１０(西川口駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


190,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市上青木西３丁目１０番１０(埼玉県川口市上青木西３−１０−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

埼玉県川口市上青木西３丁目１０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市上青木西３丁目１０番１０
住居表示上青木西３−１０−２４
価格190,000円/㎡
交通施設、距離西川口、2,200m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青木地区として底堅い需要が認められるものの、駅よりやや遠い住宅地域であり、地価はほぼ横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域は一般住宅を主体にアパート等も混在する住宅地域としてほぼ熟成しており、底堅い需要があり、当分の間は当該利用状況を維持すると予測する。駅距離が遠く、地価は当面の間横ばい傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で概ね川口市・蕨市の圏域。需要者の中心は同一需給圏の内川口市居住者で一次取得者が中心である。当該地域は西川口駅を最寄りとする比較的閑静な住宅地域としてほぼ熟成しており、青木地区として底堅い需要が認められる地域で需給関係も概ね安定している。取引の中心について、新築戸建は3，500万円台後半∼4，000万円前後だが、土地は土地単独の取引が少なく取引地積もばらついており、取引の中心を把握できない。
一般的要因川口市の人口は微増傾向で宅地需要が認められる。不動産価格は全般に上昇基調であり、一部の住宅地域を除いてはやや上昇傾向で推移している。

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地価については横ばいにて推移するものと予測される。
地域要因の将来予測当地域は一般住宅を主体にアパート等も混在する住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は当該利用状況を維持すると予測する。地価は概ね横ばいにて推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線で、概ね川口市・蕨市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者で一次取得者が多くを占める。当該地域は西川口駅を最寄りとする比較的閑静な住宅地域であり、需給関係は概ね安定している。取引の中心については、新築戸建住宅が3500万円程度であるが、土地については更地としての取引が少なく、画地規模も区々であり、取引の中心については把握が困難である。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8272509
北緯 139度7158047

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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