埼玉県川口市柳根町２１番２(東浦和駅・蕨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
157,000円
2017年01月01日に行った埼玉県川口市柳根町２１番２(埼玉県川口市柳根町２１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市柳根町２１番２ |
| 住居表示 | 柳根町２１−３ |
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蕨、3,000m |
| 地積 | 117㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
天田淳一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天田淳一 |
|---|---|
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市ガスの供給区域となった。郊外の住宅地域で、地価はこのところ安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京浜東北線、武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市及び隣接市在住の一次取得者である。区画は整然としており住環境は良好であるが、最寄駅から距離のある郊外の住宅地域である。市内中心部と比べた値頃感から一定の需要が認められ、このところ地価は横ばいで推移している。需要の中心価格帯は、120㎡程度の土地で2千万円前後、新築戸建住宅で3千万円台前半となっている。 |
| 一般的要因 | 市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。都市部の不動産市況は概ね好調であり、川口市においては中心部ほどその影響を強く受けている。 |
浦野一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浦野一郎 |
|---|---|
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から離れている郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。地価下落に伴い需給も均衡してきており、地価はほぼ横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は区画整理済で、区画整然とした低層住宅地域として概ね熟成しており、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線・武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。周辺の住環境は比較的良好だが最寄駅から距離がある郊外の住宅地であり、駅徒歩圏や市内中心部の地価上昇の影響は波及しておらず、地価はほぼ横ばい傾向である。土地は1，500∼2，000万円前後、土地建物総額で2千万円後半∼3千万円前半が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8490062 北緯 139度7052578 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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