埼玉県川口市大字小谷場字台１０４５番９(南浦和駅・浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
200,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字小谷場字台１０４５番９(埼玉県川口市(芝東第３−４−１−４))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市大字小谷場字台１０４５番９ |
| 住居表示 | (芝東第３−４−１−４) |
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南浦和、830m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浦野一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浦野一郎 |
|---|---|
| 価格 | 200,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも比較的近く需要が堅調であることから、地価はほぼ横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理中の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は南浦和駅徒歩圏内で区画整理中の住宅地であり、需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は2千万円台前半程度、土地建物総額で3千万円台後半∼4千万円台前半程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。 |
柏原英明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柏原英明 |
|---|---|
| 価格 | 199,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西道路であり、日照等居住の快適性はやや優れているが、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 南浦和駅に徒歩圏の高台の区画整理が進行中の地域で、応分の需要が見込まれる。地価はやや上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 南浦和駅徒歩圏の一般住宅を中心とした区画整理区域内の住宅地域で、住宅戸数は微増傾向で推移している。地価は当面やや上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線・武蔵野線沿線で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内のうち川口市居住者が多くを占める。現在、区画整理の街区整備等が行われている高台の住宅地で、住環境は徐々に整いつつあり、需給関係も安定的に推移している。土地は2，000万円程度、新築戸建住宅は3，500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8440512 北緯 139度7003833 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)浦和駅(地価相場 272,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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