埼玉県川口市大字道合字壱貫目４９３番１０(東浦和駅・新井宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


129,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字道合字壱貫目４９３番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を129,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字道合字壱貫目４９３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字道合字壱貫目４９３番１０
住居表示 
価格129,000円/㎡
交通施設、距離蕨、4,500m
地積78㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格129,000円/㎡
個別的要因西道路であり、日照等居住の快適性は普通程度で、個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の特別な変動は無く、地価もほぼ横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測旧来から小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の低層住宅地域として成熟しており、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。地価は横ばい傾向にある。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線・武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市内及び近郊市に居住する一次取得者が多くを占める。旧来からの住宅地であるが、最寄駅から離れた郊外の住宅地であり、利便性等の面からも需要がやや弱く、地価は横這い傾向となっている。土地は1400万円程度、新築の戸建物件は2900万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。

青木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木徹
価格129,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。
地域要因最寄駅までバス便利用の郊外の住宅地であり、地域要因については変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は東京外環自動車道の北側に存する成熟した低層住宅地で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、JR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、蕨市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち市内及び近郊の居住者で若年層の一次取得者が多くを占める。当該地域はバス便の地域で交通利便性がやや劣ることから、特段の需給状態の変動は認められず、地価は従来と同様、横這い傾向にある。新築の戸建物件は2000万円台後半の物件が市場の中心となっている。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも増加傾向が継続している。地価はほぼ横這い傾向で推移しているが、利便性の高い地域では上昇基調となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8504338
北緯 139度7126293

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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