埼玉県川口市前川４丁目１８番１６(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
191,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市前川４丁目１８番１６(埼玉県川口市前川４−１８−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市前川４丁目１８番１６ |
| 住居表示 | 前川４−１８−２１ |
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蕨、2,100m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三好徳昌氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三好徳昌 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については、特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別な変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、周辺に大型の商業施設も整備され生活利便性も良好な住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線及び武蔵野線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。最寄り駅からはやや距離のある住宅地だが大型ショッピングセンターも近く生活利便性の面からも需要は底堅く、地価は横ばい傾向である。新築戸建住宅は3300∼3800万円程度が需要の中心となっているが、土地については土地単独の取引が少なく、その地積も幅があるため、取引の中心を把握できなかった。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。 |
青木徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木徹 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。 |
| 地域要因 | 蕨駅バス便であるが、概ね生活利便性の良い低層住宅地であり、地域要因について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は川口市の平均的低層住宅の既成市街地で、当分ほぼ現状の環境を維持していくものと予測される。地価は横ばい基調で推移するものと判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、概ね川口市・蕨市・戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者の30代∼40代前後が多くを占める。当該地域は最寄駅からバス便地域であるが、生活利便性を含めた居住環境もまずまずであり需要も底堅く、地価は概ね堅調である。新築戸建は3500万∼4000万円程度の物件が市場の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯数とも増加傾向が継続している。地価はほぼ横這い傾向で推移しているが、利便性の高い地域では上昇基調となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8361938 北緯 139度7074274 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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