埼玉県川口市大字伊刈字高木４８４番２(蕨駅・東浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


161,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字伊刈字高木４８４番２(埼玉県川口市芝東町６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字伊刈字高木４８４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字伊刈字高木４８４番２
住居表示芝東町６−１１
価格161,000円/㎡
交通施設、距離蕨、2,700m
地積118㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因地域要因の特別な変動はない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が区画整然と立ち並ぶ住宅地域として区画整理が完成しつつある地域であり、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線及び武蔵野線の住宅地域で、概ね川口市及び蕨市の圏域。需要者の中心は川口市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。土地区画整理事業が完成に近づき区画整然と住宅が建ち並び、住環境は良好で需要も底堅いが、最寄駅から離れた郊外の住宅地であるため、地価はほぼ横ばい傾向にある。土地は1600∼2000万円前後、新築戸建は3000∼3500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格161,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理中の住宅地域であるが、事業が完成しつつある。地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、区画整理が完成しつつあり、今後も現状を維持し推移していくものと予測される。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺のさいたま市、蕨市等で、JR京浜東北線、武蔵野線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。蕨駅バス便でやや利便性は劣るが、区画整理が完成に近づき住環境は概ね良好で戸建住宅需要も概ね堅調である。地価は概ね横這いで推移している。新築分譲戸建物件は総額3，000万円∼3，500万円程度、土地は1，500万円∼2，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8436179
北緯 139度701986

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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