埼玉県川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


156,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外(埼玉県川口市(芝東第３−７６−１６))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を156,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外
住居表示(芝東第３−７６−１６)
価格156,000円/㎡
交通施設、距離南浦和、1,400m
地積120㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況南東4.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも比較的近く需要が堅調であることから、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測区画整理中の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は最寄駅からやや離れた区画整理中の住宅地であり、需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は1，500万∼2，000万円前後、土地建物総額で2千万円後半∼3千万円前半が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因区画整理事業中であるが、その進行の程度は緩やかで、地域要因の目立った変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地域で、土地区画整理事業中であるが、その進捗の速度は緩やかで、今後もしばらくは現在の住環境を維持していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線、武蔵野線、及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。周辺は土地区画整理事業が施工中の最寄駅から離れた郊外の住宅地であり、利便性等の面からも需要がやや弱いものの底堅く、地価は横ばい傾向である。土地は1500∼2000万円程度、新築戸建住宅は2800∼3200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8440512
北緯 139度7003833

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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