埼玉県川口市上青木西２丁目２番３３(西川口駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


222,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川口市上青木西２丁目２番３３(埼玉県川口市上青木西２−２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を222,000円/㎡としました。

埼玉県川口市上青木西２丁目２番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市上青木西２丁目２番３３
住居表示上青木西２−２−１４
価格222,000円/㎡
交通施設、距離西川口、1,600m
地積171㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格222,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因西川口駅を最寄駅とする既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。住宅需要は堅調であり、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 当該地域は一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺の蕨市、戸田市等で、主にJR京浜東北線沿線の住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。西川口駅からの接近性はやや劣るが、既成住宅地域であり住宅需要も概ね堅調である。需要層に幅があるため中心となる土地総額の把握はやや困難であるが、新築分譲戸建物件は総額3，500万円∼4，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因川口市の人口は微増傾向にあるが、埼玉県全体と比較すると増加率はやや高い。市内の地価は立地に応じて概ね横ばいからやや強含みで推移している。

佐山茂夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐山茂夫
価格222,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち川口市及び周辺市の居住者が多くを占める。当該地域は、蕨駅から徒歩圏の利便性の良好な住宅地で居住環境も概ね良好であるため、戸建住宅用地に対する需要は根強く、新築戸建住宅は4，000万円前後の取引が多いが、地積がばらついているため中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は一部に鈍い動きもみられるが緩やかな回復基調が続いている。川口市の人口は微増傾向で、地価水準については横ばい又は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8240607
北緯 139度7148032

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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