埼玉県川口市上青木４丁目７番１４(鳩ヶ谷駅・新井宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


184,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川口市上青木４丁目７番１４(埼玉県川口市上青木４−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を184,000円/㎡としました。

埼玉県川口市上青木４丁目７番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市上青木４丁目７番１４
住居表示上青木４−７−７
価格184,000円/㎡
交通施設、距離西川口、2,800m
地積180㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西川口駅から徒歩圏外で、マンション等もみられる土地区画整理済の住宅地域。地域要因に特に変化は認められない。地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測最寄駅から離れた土地区画整理済の一般住宅を中心にマンション等もみられる住宅地域で、生活利便性は概ね良好である。地域要因に大きな変動は認められず、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及び埼京線沿線の川口市、その周辺の蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は、川口市及びその周辺都市の居住者。西川口駅からバス利用の土地区画整理済の地域で、一般住宅、マンション等がみられる。バス利用圏ではあるが、生活関連施設等は充実しており、地価は横這いで推移している。一次取得者が購入する100㎡程度の土地で1，920万円前後、新築戸建住宅は3，500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因景気回復、金融緩和により不動産市場へ資金が流入し、川口市中心部では地価が若干上昇、郊外部等では横這いで推移している。

青木徹氏による調査レポート

不動産鑑定士青木徹
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の、優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。
地域要因最寄駅バス便の住宅地域であるが、居住環境は概ね良好で、需給も均衡している。地域要因の変動は特段認められない。
地域要因の将来予測当面、現状で推移するものと予測される。地価は横ばい基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で概ね川口市の圏域に属する住宅地。需要者の中心は川口市内及び近郊に居住する買換取得層が大半を占める。近年における市場の需給動向は、徒歩圏住宅地への回帰傾向があるが、本近隣地域は市内でも生活利便性等の居住環境に恵まれた地域であり、戸建住宅への需要は強い。市場での中心となる価格帯は、新築戸建で4000万円以下の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも増加傾向が継続している。地価は概ね横這い傾向で推移しているが、利便性の高い地域では上昇基調となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8325806
北緯 139度719707

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市上青木西３丁目１１番２埼玉県川口市前川町３丁目１３５０番２外埼玉県川口市大字柳崎字後町１１８番１埼玉県川口市大字根岸字外谷田３３１０番６埼玉県川口市上青木６丁目９番１０埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３埼玉県川口市上青木２丁目４３番１２埼玉県川口市大字蓮沼字曽根２３６番３埼玉県川口市上青木１丁目１３番１３

参考：近隣駅の地価相場

鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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