埼玉県川口市芝下１丁目５番１０(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
184,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市芝下１丁目５番１０(埼玉県川口市芝下１−５−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を184,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市芝下１丁目５番１０ |
| 住居表示 | 芝下１−５−２３ |
| 価格 | 184,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蕨、1,500m |
| 地積 | 140㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
篠光昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 篠光昭 |
|---|---|
| 価格 | 184,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 比較的利便性良好な既成市街地内の住宅地域であり、景気回復に伴い需要は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当分は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者が大半を占める。需給の安定した旧来からの住宅地であり、現在の経済状況等から需要は安定的に推移している。土地は2500万円程度、新築戸建住宅は3800∼4200万円前後の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気回復政策や回復の期待感も有り、やや不透明感はあるものの、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向にある。 |
奥川大河氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥川大河 |
|---|---|
| 価格 | 184,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からやや距離がある熟成度の高い住宅地域で価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 蕨駅からやや距離のある街区の整然とした住宅地域であり、周辺に残る工場や駐車場に徐々に住宅が建築され、住宅地としての熟成度を増していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として川口市、蕨市、戸田市のJR京浜東北線沿線の住宅地域の範囲。典型的な需要者は、同一需給圏内に住む一次取得者で、東京都内などに職場をもつサラリーマン家庭。土地の中心価格帯は総額2，500万円前後、新築の戸建住宅の中心価格帯は3，000万円代後半である。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度836666 北緯 139度6996781 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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