埼玉県川口市芝１丁目１８番２７外(蕨駅・南浦和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


203,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市芝１丁目１８番２７外(埼玉県川口市芝１−１８−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。

埼玉県川口市芝１丁目１８番２７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市芝１丁目１８番２７外
住居表示芝１−１８−１９
価格203,000円/㎡
交通施設、距離蕨、1,500m
地積86㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後当分の間は当該利用状況を維持するものと予測する。地価水準は横ばい基調で、当面同様の傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者は両市内及び周辺在住の一次取得者が中心である。対象地周辺は最寄駅からやや離れているが、区画整理済で住環境は良好なため相応の住宅需要があるものの、地価は横ばい傾向である。取引の中心価格帯について、戸建住宅用地が1，600万円∼2，300万円程度、新築戸建住宅が3，100万円∼3，700万円程度である。
一般的要因国内景気の動向には不透明感があるが、川口市の人口は増加傾向にあり、地価は、横ばいから若干の上昇傾向の地点が多くなっている。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整然とした熟成度の高い既成住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測駅からやや距離のある街区の整然とした既成住宅地域であり、開発可能な未利用地・低利用地は少なく、今後も良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川口市、蕨市を中心とするJR京浜東北線沿線の住宅地域。需要者は同一需給圏内に住む30∼40代の一次取得者が中心である。最寄駅の蕨駅から約1．5kmと距離があり、街区は整然としているものの細街路、行き止まり道路が多く、画地規模も小さいため住環境はいまいちである。需要の中心価格帯は、土地は総額1，000万円台後半、新築戸建住宅が総額で3，000万円台前半から中盤である。
一般的要因川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8342025
北緯 139度7021418

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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