埼玉県川口市南前川２丁目９番１７(西川口駅・蕨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


194,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市南前川２丁目９番１７(埼玉県川口市南前川２−９−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を194,000円/㎡としました。

埼玉県川口市南前川２丁目９番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市南前川２丁目９番１７
住居表示南前川２−９−１７
価格194,000円/㎡
交通施設、距離西川口、1,800m
地積118㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場等も混在する区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格194,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因の変化は特にない。接面方位が東で、北道路に対し日当たりも良く、幅員が8mのため開放感があり選好性は高い。
地域要因地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を主体とし、工場、事業所、共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測される。地価については概ね横ばい傾向に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線の川口市・蕨市の住宅地域で、需要者は川口市在住者を中心に、周辺都市等からの転入者等も見られる。当該地域は、西川口駅を最寄りとする住宅地域として成熟しており、需給は安定している。取引の中心として、土地は120㎡程度で2，400万円程度、新築戸建住宅は3，900万円程度である。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西川口駅の徒歩圏外に位置する土地区画整理済の住宅地域で、地域要因に特に変化は認められない。地価は横這いで推移しているものと分析される。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を主体とし、工場、事業所、共同住宅等が見られる住宅地域であり、当面は現状を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、蕨市、さいたま市の圏域。需要者は、川口市及び周辺都市の居住者でサラリーマン等の一次取得者が中心である。評価対象地の周辺に関しては、大規模商業施設等もあり、潜在的な不動産需要が認められ、地価は横這いで推移しているものと分析される。取引の中心として、一次取得者が購入する120㎡程度の土地で2，450万円前後、新築戸建住宅で3，500万円程度と考察される。
一般的要因一部景気回復の実感は薄いが、回復基調にあり、川口市等の不動産市場は中心部で若干の上昇、郊外部は横這いで推移しているものと分析される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8292478
北緯 139度7088664

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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