地域要因

マンション等の多い住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンションが多く見られる地域であり、規模の大きい土地にあってはマンション用地としての取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であるが、マンション用地の取引事例が少なく、広域的に収集せざるを得なかった。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うが、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有する。以上より、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、中小規模の一般住宅が過半を占める地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、画地規模による制約もあり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域として熟成しており、地域に格別な変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、賃貸物件も見られるが自用目的の取引が中心である。収益価格は共同住宅を想定したが、建築費の高騰等の影響を受けてやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を参考に留め代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。マンション需要は堅調で、価格は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅のほか、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も多いが、地主経営などの場合も多く、地価が適切な収益性を反映しづらい面があり、よって収益価格は低く算定されたと思料する。比準価格は周辺の売買実例から適切に算定されており、市場の実勢を反映しているものと考えられる。自用目的の取引が中心となっている地域であり、よって、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。利便性の良い住宅地は需要が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域はJR線以南、阪神本線以北に位置する標準的な住宅地域である。区内の一般的な住宅地域としての地位を維持し、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は東灘区山手の高台に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

阪急御影駅北東部山手の高台に位置し自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺には賃貸物件も見られるが、鉄道駅や中心市街地へのアクセスに難があることなどから、貸家に対する有効な需要が見いだせないため収益価格を鑑定していない。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価水準については強含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の多い住宅地域で、収益物件も一部見られるが土地所有者によるものと思われる。事業収益の観点から、共同住宅を想定することは、非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性や居住環境も良好なことから安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への通勤者あるいは会社経営者等が多い神戸市東部の閑静な住宅地域であり、収益物件は一部混在しているが、自用目的取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は代表標準地との検討結果とも均衡を得ており妥当なものと判断する。

地域要因

一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件は一部混在しているが、小規模住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件では、画地規模が小さく間口も狭いため、賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び住環境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、坂道が多いものの閑静な住宅地域である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。坂道が多い山手の住宅地域であるが、需要は底堅く、地価は上昇乃至横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、一般住宅が大半を占める住宅地域で、山手の住環境を重視する地域に立地していることもあり、自用目的での取引が中心である。また、収益価格は、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は旺盛な需要を反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

対象標準地に対して予想される需要者は、収益目的のための投資家や自用物件として取得する個人や法人事業者が中心で、これらの者は不動産購入の意思決定に際し、収益性に着目しつつも同一需給圏内における類似不動産の取引価格やその動向等を十分に把握し、重要視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。公法上の規制等より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の優良住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成市街地内の住宅地域であり、利便性の良さから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性の良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり試算しなかった。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は選好性を反映して上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅が多い閑静な山手の住宅地域にあって、第1種低層住居専用地域に属している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。このようなことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。マンション価格は、新築、中古とも上昇傾向が顕著で、活性化が見られる。

地域要因の将来予測

東灘区の住宅街の中でも戸建住宅用地、マンション用地として選好性の高い地域であり、当面現状が維持されるものと予測する。地価は当面やや強含みと予測する。

価格決定の理由

対象標準地に係る需要者はマンション開発業者が中心であり、分譲事業の投資採算性を考慮して試算された開発法価格には一定の説得力が認められるが、種々の想定要素を含む点が懸念される。比準価格は、市場で現実に成立した取引事例を基に試算されたもので、市場における投資採算性の観点等を反映した実証性の高い価格である。よって、比準価格を中心に開発法価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。