兵庫県神戸市灘区下河原通３丁目５０番(大石駅・六甲道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


230,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区下河原通３丁目５０番(兵庫県神戸市灘区下河原通３−３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を230,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区下河原通３丁目５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区下河原通３丁目５０番
住居表示下河原通３−３−２
価格230,000円/㎡
交通施設、距離大石、520m
地積113㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンションが多い住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格230,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、街路条件及び利便性等は良好である。実需等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、マンションが多い住宅地域であり、利便性も良好である。住宅建設は横ばいであるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は2，500万円∼3，000万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区における需要も底堅く推移している。

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格229,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の住宅地域であり、利便性が良好なことから需要は堅調である。なお、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が多い住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。利便性が良好な住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市中東部から阪神間に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び阪神間の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性の良好な住宅地域であり、需要は堅調である。土地は2500万円∼3000万円程度、新築戸建住宅で4500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7105176
北緯 135度2332909

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大石駅(地価相場 250,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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