兵庫県神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３(摂津本山駅・住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


373,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３(兵庫県神戸市東灘区西岡本５−９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を373,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区西岡本５丁目２０番３
住居表示西岡本５−９−７
価格373,000円/㎡
交通施設、距離住吉、1,300m
地積227㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

濵本佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士濵本佳子
価格371,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線で神戸市及び阪神間の各都市に存する良好な住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。西岡本は住環境、学区等従来から人気のあるエリアであり、需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度で土地8，500万円弱程度、新築戸建分譲は総額を抑えるため細分化される傾向にある。
一般的要因東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

山本幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本幸生
価格374,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びJR東海道本線沿線の神戸市東部、芦屋市及び西宮市の山手の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住し大阪・神戸方面の事業所に勤務する会社役員や会社員であるが、圏外からの転入需要もみられる。特筆すべき変動要因はないが、西岡本エリアは従来から人気があり需要は比較的堅調である。取引の中心となる価格帯は、220㎡の土地で8000万円程度、注文建築の需要が多く建売住宅は殆どない。
一般的要因金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、東灘区の地価も総じて上昇しているが、選好性や人気度による格差も顕著化している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7278379
北緯 135度2627439

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)御影駅(地価相場 262,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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