兵庫県神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番(魚崎駅・青木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


237,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番(兵庫県神戸市東灘区魚崎南町７−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を237,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区魚崎南町７丁目５３番
住居表示魚崎南町７−４−１１
価格237,000円/㎡
交通施設、距離魚崎、530m
地積170㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い既成の住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林昌三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林昌三
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。最寄駅から徒歩圏であるほか、住宅地域として成熟しており、需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測小・中規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま推移し、地価も当面堅調な需要にささえられて行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、阪神電鉄本線及びJR東海道本線沿線を中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地域である。需要者は、神戸市、阪神間諸都市に居住する一次取得者が中心であり、圏外からの転入も散見される。駅接近性等に優れる利便性良好な土地については、需要は堅調に推移している。中心的価格帯は、土地で4000万円程度となっている。
一般的要因東灘区の住宅地は、阪神間の良好な住環境を維持していて、駅からの接近性に劣るところ以外、価格は上昇傾向にある。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪神電鉄本線と国道43号に挟まれ、中小規模の住宅が多い地域ながらも、比較的需要は安定している。
地域要因の将来予測当該地域は阪神電鉄本線と国道43号に挟まれた中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も低層住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域は阪神電鉄本線と国道43号に挟まれた地域ではあるが需要は比較的安定しており、標準地と同規模程度であれば土地は4000万円前後が需要の中心である。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7132702
北緯 135度2744405

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市東灘区本山中町２丁目３４番１兵庫県神戸市東灘区魚崎南町３丁目７３８番兵庫県神戸市東灘区北青木３丁目４３番１兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番２３兵庫県神戸市東灘区住吉南町２丁目９２９番５兵庫県神戸市東灘区本山北町１丁目４２０番８兵庫県神戸市東灘区魚崎西町１丁目４１７番２兵庫県神戸市東灘区本山南町２丁目８６番兵庫県神戸市東灘区魚崎西町４丁目２５７番兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番５外

参考：近隣駅の地価相場

魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)南魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード