兵庫県神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番(摂津本山駅・深江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


392,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番(兵庫県神戸市東灘区本山中町３−８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を392,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番
住居表示本山中町３−８−２０
価格392,000円/㎡
交通施設、距離摂津本山、620m
地積505㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格390,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。マンション価格は、新築、中古とも上昇傾向が顕著で、活性化が見られる。
地域要因の将来予測東灘区の住宅街の中でも戸建住宅用地、マンション用地として選好性の高い地域であり、当面現状が維持されるものと予測する。地価は当面やや強含みと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR東海道本線及び阪急電鉄神戸線沿線を中心に、神戸市東部及び阪神間諸都市に所在する住宅地域である。規模のまとまった画地を中心にマンション等が立地する地域が多く、需要者は大手及び中堅のマンション開発業者が中心である。利便性と住環境を兼ね備えた地域への人気は特に高く、近年は供給の少なさもあってやや強含みに推移している。中心的価格帯については画地規模等により個別性が強く把握できなかった。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

山本幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本幸生
価格393,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、マンション等が多い住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線及び阪急電鉄神戸本線沿線の東灘区を中心とする神戸市東部から西宮市の範囲に存する住宅地域で、需要者の中心は同一需給圏内に分譲実績のあるマンション開発業者である。同一需給圏内での需給動向は、従来から選好性が強く需要が旺盛な一方で、住環境及び利便性ともに良好なマンション用地の供給は相対的に少ない状況にある。マンション用地は規模や立地条件等による個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因金融緩和策等により地価は緩やかな上昇基調にある中、東灘区の地価も総じて上昇しているが、選好性や人気度による格差も顕著化している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7271039
北緯 135度2827068

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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