兵庫県神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内(摂津本山駅・青木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


126,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内(兵庫県神戸市東灘区住吉台１３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区住吉台１８７４番２１４内
住居表示住吉台１３−１７
価格126,000円/㎡
交通施設、距離阪急御影、2,200m
地積303㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士安田祐一郎
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測当該地域は東灘区山手の高台に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅いが、バス圏の住宅地については安定化傾向を示している。当地域の様に高台の住宅地域に関しては、標準地と同規模程度であれば土地は3800万円前後が需要の中心である。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

近藤久男氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤久男
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は当分の間、安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線の圏域に位置する山手の住宅地域である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者が多く圏外からの転入もみられる。最寄り駅への接近性が劣る住宅地域は相対的に需要は弱いものの、地域選好性が強い神戸市東部3区に位置する住宅地域として一定の需要があり、需給は概ね安定的に推移している。土地は3800万円程度（300㎡程度）、新築戸建では5500∼6000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市東部3区の人口は増加傾向にあり、低金利や住宅資金贈与の非課税枠等の後押しや中古住宅活性化政策により、住宅需要も総じて堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7361312
北緯 135度2559276

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)青木駅(地価相場 311,500円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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