兵庫県神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７(大石駅・六甲道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


210,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７(兵庫県神戸市灘区城の下通２−５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７
住居表示城の下通２−５−６
価格210,000円/㎡
交通施設、距離王子公園、1,000m
地積178㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、坂道が多いものの閑静な住宅地域である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状通り推移するものと予測する。坂道が多い山手の住宅地域であるが、需要は底堅く、地価は上昇乃至横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線沿線で、概ね神戸市中東部に位置する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域で、坂道が多く利便性に難点があるが、住環境が良好なことから需要は底堅い。土地は3500万円∼4000万円程度、新築戸建住宅で5000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因灘区の人口は微増傾向にある。景気はゆるやかに回復しつつあり、住宅地の地価は上昇傾向にある。

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、坂道が多いものの閑静な住宅地域である。実需等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、JR東海道本線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、利便性は普通程度である。住宅建設は横ばいであるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は3，500万円∼4，000万円程度の需要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区における需要も底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度711158752441406
北緯 135度23289489746094

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大石駅(地価相場 250,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)西灘駅(地価相場 238,000円/㎡)六甲駅(地価相場 243,000円/㎡)王子公園駅(地価相場 238,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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