兵庫県神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３(深江駅・甲南山手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
281,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３(兵庫県神戸市東灘区御影石町４−１４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市東灘区御影石町４丁目８８番３ |
| 住居表示 | 御影石町４−１４−３ |
| 価格 | 281,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石屋川、730m |
| 地積 | 129㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
上田節夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上田節夫 |
|---|---|
| 価格 | 282,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。利便性の良い住宅地は需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域はJR線以南、阪神本線以北に位置する標準的な住宅地域である。区内の一般的な住宅地域としての地位を維持し、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪神本線沿線等で概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市などの居住者が中心だが、圏外からの転入も見込まれ、不動産業者による取引も比較的活発である。需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。取引の中心価格帯は土地で約3，500万円程度であり、新築建売は4，000万円∼5，000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。 |
川渕真平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川渕真平 |
|---|---|
| 価格 | 280,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域はJR東海道本線と阪神本線に挟まれた範囲に存し、区内では標準的な住宅地域である。当面混在住宅地域として、現況を維持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪神本線沿線等で概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市などの居住者が多く、大阪など圏外からの転入も見込まれ、不動産業者による取引も見られる。需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地で約3，500万円∼3，700万円程度であり、新築建売は4，000万円∼5，000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 東灘区の人口は緩やかに増加している。経済状況も維持され、マンション開発等の動きは活発であり、総じて不動産市況は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7186388 北緯 135度2501007 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
深江駅(地価相場 312,000円/㎡)甲南山手駅(地価相場 312,000円/㎡)石屋川駅(地価相場 257,000円/㎡)六甲道駅(地価相場 280,500円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)新在家駅(地価相場 246,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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