兵庫県神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４(青木駅・摂津本山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


312,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４(兵庫県神戸市東灘区本山南町５−１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を312,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市東灘区本山南町５丁目１５番４
住居表示本山南町５−１−２７
価格312,000円/㎡
交通施設、距離青木、410m
地積214㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。マンション需要は堅調で、価格は上昇傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅のほか、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現況のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線等で神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する中規模の住宅地域である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者が多いが、同一需給圏外からの転入者も見られる。東灘区内の住宅地としては価格水準は中位にあり、需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。土地は約6，000万円程度の物件が取引の中心となるが、細分化により総額を抑える傾向も見られる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

中村増秀氏による調査レポート

不動産鑑定士中村増秀
価格313,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特にない。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、地域要因に特別の変動はないので、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は比較的底堅い。当地域は阪神電鉄本線と国道2号に挟まれ、JR摂津本山駅にも徒歩圏で需要は比較的安定している。標準地と同規模程度であれば土地は6500万円前後が需要の中心である。
一般的要因東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7201584
北緯 135度278926

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市東灘区本庄町深江字磯島町２４番２兵庫県神戸市東灘区本山中町２丁目３４番１兵庫県神戸市東灘区本山町岡本字庄屋１３番６兵庫県神戸市東灘区森北町４丁目１０９番兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番２３兵庫県神戸市東灘区岡本１丁目７１番１兵庫県神戸市東灘区本山南町２丁目８６番兵庫県神戸市東灘区青木５丁目１４１番２兵庫県神戸市東灘区本山南町３丁目３４番兵庫県神戸市東灘区岡本２丁目１８番１兵庫県神戸市東灘区青木２丁目２０６番兵庫県神戸市東灘区本山南町７丁目２０番２兵庫県神戸市東灘区魚崎北町８丁目１８０番１兵庫県神戸市東灘区田中町３丁目２９３番３兵庫県神戸市東灘区田中町１丁目３４番３兵庫県神戸市東灘区甲南町３丁目３４０番５外

参考：近隣駅の地価相場

青木駅(地価相場 311,500円/㎡)摂津本山駅(地価相場 296,000円/㎡)深江駅(地価相場 312,000円/㎡)魚崎駅(地価相場 311,000円/㎡)住吉駅(地価相場 268,000円/㎡)住吉駅(地価相場 286,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード