地域要因

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性や環境も重視する住宅地域であり、中層住宅等を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。

地域要因の将来予測

店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所のほか共同住宅等も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、兵庫区内において代替性の強い取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、周辺には事務所、マンション等の賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住工混在地域から共同住宅等の多い住宅地域に移行しつつある地域で賃貸共同住宅等の賃貸例も多く見られる。地域の土地取引は自用目的が中心的であるが、近隣状況に鑑みて、投資採算・収益性等からの再検討も考慮するものとした。同一需給圏において地域的類似性の高い取引事例を収集・比準した市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

広幅員道路沿いの住商工混在地域としての地域的特性を維持しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内には事業所やマンション等が混在しているものの、自用目的の取引が中心である。最寄駅、街路状況等、地域的特性において類似性が高い多数の事例より求められた実証的な比準価格を標準とし、適切な想定建物より得られた収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅を主とする古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、需給はやや限定的である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパートも散見されるが、画地規模等の条件により経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、付近にはマンション等も見られるものの、規範性のある賃貸事例は少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、アパートなどが見られる既成の住宅地域であり、今後とも概ね現況を維持するものと予測される。周辺地域での都市基盤整備が進み、住環境は熟成しつつあり、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性良好なマンション、一般住宅が混在する住宅地域であり、実需を反映して地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域はマンションや中規模住宅等が混在する住宅地域であり、当面概ね現況を維持するとともに、利便性等に着目した需要は底堅く、地価水準は当面強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

価格水準、環境等の類似した信頼性のある事例を収集・選択した結果、比準価格を試算し得た。一方、所在地周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、戸建住宅及び自己使用目的の取引が中心となっており、類似した賃貸事例を収集し得たとしても、収益価格は想定項目が多く、相対的信頼性にやや劣る。よって、市場実勢を反映した比準価格を採用し収益価格を関連付けて、さらに代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、ブランド力等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺にはマンション等の賃貸物件も見られるが規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層のマンションが多い住宅地域であり、三宮への接近性から土地の需要は比較的底堅い地域である。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模のまとまった画地はマンション素地としての需要は強い。本件においては、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。